Zdenka Klapalová o návrhu zákona o opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících podnikání
Návrh zákona o opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání dnes (7. dubna 2020) čeká druhé čtení na půdě poslanecké sněmovny. Z jeho znění usuzujeme, že se týká všech typů komerčních provozoven, které byly jakýmkoliv způsobem dotčeny v souvislosti s šířením nemoci a přijatými vládními opatřeními.
V Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) jsme toho názoru, že trh by si dokázal s nastalou situací poradit i bez nutnosti zavádění zákonných opatření. Žádný pronajímatel nechce kvůli krátkodobé krizi přijít o dlouhodobého stabilního nájemce a snaží se tak, spolu s nájemci, najít cestu, jak se s aktuálními vládními opatřeními v souvislosti s omezením provozu vypořádat. A to se podle nás daří.
Bohužel se však čím dál tím častěji setkáváme s tím, že této situace, po pouhých cca třech týdnech trvání krizových/nouzových opatření, zneužívají i subjekty, které vládními opatřeními nebyly nijak výrazně zasaženy, ať už se jedná o nadnárodní oděvní řetězce nebo nájemce kancelářských prostor. První reakce na opatření z Německa, jehož právní úpravou se česká vláda inspirovala, ukazují, že opatření určená především na ochranu ekonomicky slabších subjektů jsou okamžitě využívána i silnými hráči, ať už se jedná o některé nadnárodní řetězce s velkou expozicí v online prodeji, který ve stávající situaci zaznamenává rekordní tržby, nebo nájemce kancelářských prostor společností, které současná krize přímo nezasáhla.
Výše uvedené vzbuzuje velké obavy u majitelů a pronajímatelů nemovitostí. Po úhradě bankovního financování jim v drtivé většině případů zůstává pouze zlomek z přijatého nájemného. V případě rozsáhlejšího výpadku na straně příjmů se nedostatek hotovosti okamžitě přelije do neschopnosti splácet bankám, poskytovatelům služeb či generálním dodavatelům stavebních prací. Problémy navazující na výpadek příjmu na straně pronajímatelů v souvislosti s vládními opatřeními jsou tedy stejně významné jako na straně nájemců. Nehledě na to, že významná část komerčních nemovitostí je ve vlastnictví nemovitostních fondů státem regulovaného kolektivního investování a lze předpokládat, že odklad nájemného a případné související finanční problémy majitelů nemovitostí mohou vést k přecenění aktiv, tudíž ke snížení hodnoty investic drobných střadatelů a jejich úspor. 
Navrhujeme proto, aby se zákonný odklad nevztahoval na poplatky za služby spojené s nájmem (tzv. servisní poplatky), aby mohl pronajímatel nadále provozovat prostory i v mezidobí a mít je připravené na znovuotevření – jedná se např. o energie, služby ostrahy, úklid atd. Tyto poplatky za služby spojené s nájmem musí každý pronajímatel dále hradit svým dodavatelům. Nehrazení těchto závazků by mohlo vést k druhotné platební neschopnosti a problémy by se od pronajímatelů jen přesunuly na další dodavatele služeb.
Dále pak doporučujeme, aby stát garantoval, respektive dotoval (jako v případě mezd zaměstnanců), platby nájemného, které se tímto způsobem rozhodl odložit. Pokud nájemce nezaplatí odložené nájemné v ochranné lhůtě, stát by měl majiteli nemovitosti nahradit nezaplacené a odložené nájemné alespoň ve výši 50 %.
Klíčovým bodem jsou pro nás také otázky spojené se splatností DPH, a to zejména v situaci, kdy nájemní smlouva jako DUZP stanoví poslední den kalendářního měsíce nebo čtvrtletí. Bez zákonné úpravy § 21 zákona o DPH totiž budou muset pronajímatelé nadále vystavovat daňové doklady na nájemné v plné výši a budou muset nadále odvádět DPH z nároku na nájemné, jež jim má být uhrazeno s odloženou splatností. Myslíme si, že odklad plateb DPH státu z té části nájemného, které stát direktivně umožní odložit, je zcela spravedlivý.
Přáli bychom si, aby se pomoc poskytovala prokazatelně potřebným. A aby přijatá opatření zohlednila zájmy všech zúčastněných stran – nájemníků, pronajímatelů i státu.
Autorkou článku je PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc., Managing Director, Partner, Knight Frank CZ